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北京土拍1740亿收官 补仓式拿地策略渐显

作者:rv    来源:thkia    发布时间:2024-02-24 14:07:10    浏览量:7
  随着最后两宗住宅地块成功出让,北京2023年北京土拍市场也落下帷幕。土拍北京商报记者梳理发现,亿收北京2023年共计举行了27场土拍,官补成功出让61宗涉宅用地,仓式策略总成交金额超过1740亿元。拿地土拍热度方面,渐显底价成交、北京触顶成交分化明显。土拍2023年北京土拍共有27宗地块底价成交,亿收占比接近一半,官补触及价格上限的仓式策略地块共有23宗。与此同时也不乏热门地块,拿地摇号抢地和竞现房面积成为热门地块的渐显标配。一众“新面孔”也开始成为北京土拍的北京常客,让人目不暇接。摇号、分化、央企、托底、零流拍、新面孔……错综复杂的局面构成了2023年的北京土拍市场,抓住新政窗口期补仓的拿地策略也渐渐显出。

  央国企拿地占比约84%

  2023年,北京土拍采取了预申请用地公示的方式,先进行整体摸底,然后再正式挂拍,并无地块流拍。

  按照“少量多频”的节奏,北京2023年共计举行了27场土拍,成功出让61宗涉宅用地,总规划建筑面积582.2万平方米,收获土地出让金1741.3亿元。从整体供求来看,推出和成交规划建筑面积同比均上升,分别增长1.9%、20.1%。推出楼面均价同比下降7.6%,成交楼面均价同比下降7.1%。

  中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,土地出让金小幅攀升,同比增长7.8%,体现出北京土拍市场的强大韧性和吸引力。

  具体来看,供地的14个行政区当中,以供地宗数来统计,大兴区11宗为之最,昌平区、丰台区各8宗持平,朝阳区6宗,房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗,海淀区、亦庄开发区各2宗,远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗。

  从成交总价来统计,丰台区以348.2亿元位列第一,总规划建筑面积79.6万平方米;大兴区316.7亿元位列第二,总规划建筑面积105.6万平方米;昌平区264.3亿元位列第三,总规划建筑面积106.8万平方米。

  土拍热度方面,底价成交、触顶成交分化明显。海淀、朝阳、丰台等区域优质地块竞争激烈,房企拿地成为概率事件,多宗地块竞拍至摇号阶段,而房山、密云、平谷、怀柔、延庆等郊区冷门地块依赖国企托底,多是底价出让。

  为加强企业参与信心,2023年北京土拍出让地块呈现“小体量、低总价、有配套”的特征,61宗成交地块中35宗地价在30亿元以下,大大降低了开发企业参与门槛。拿地企业当中,央国企拿地占比约84%,民企占比约13%。

  摇号与“新面孔”

  回顾2023年,摇号、“新面孔”成为北京土拍市场的关键词。

  2023年3月23日,大热的昌平朱辛庄0028地块出让,42家企业主体参与,中签率仅2.38%,最终首次进京的上海大华凭借运气夺得该地块。

  仅不到3个月时间,顺义新城第19街区19—69地块便刷新了朱辛庄0028地块的纪录,报名企业数量高达45家,最终经历“双触顶”、摇号后,福建雄旺成为赢家。

  而半个月后,顺义另一宗地块——顺义新城第2街区6022、6023—1地块,21家企业参拍,最终石家庄创世纪摇中该地块,成交价11.04亿元,这也是该企业第一次进京拿地。

  6月16日,起始价高达75亿元的“王炸”地块经开区X47R1迎来现场竞价,共吸引31家房企主体报名,包括华润、保利、中海、中建、招商等在北京房地产市场深耕的知名房企,但是在最终的摇号环节中,中皋置业以79.12亿元+5.3万平方米现房销售面积幸运摇中,溢价率15%。“31中1”的幸运,也让中皋置业一举成名。

  北京土拍市场火热,就连“防水一哥”东方雨虹也疯狂刷脸。在年中连续举牌6次、希望在京拿地却无果的东方雨虹,也于10月18日成功摇中丰台区南苑棚改项目A地块东区,豪掷40亿元。

  细究上述企业,都是北京土拍市场的新面孔。张凯指出,许多地方新面孔参与到北京土拍市场当中,且表现积极,这也意味着在城市快速分化的当下,北京成为众多房企选择在未来深耕的城市之一。

  抓住新政窗口期

  随着房地产市场进入深度调整期,退出三、四线,聚焦一、二线已经成为当下各大房企的共识。

  某头部房企土拓部负责人告诉北京商报记者,近期北京新政的利好,更是加深了各大房企聚焦高能级城市的共识,要抓住新政窗口期。从土拍到面世,目前各大房企都“卷”到90天左右,这个时间都会处在政策余温的周期里。因此,2024年北京土拍市场也会非常活跃。

  “当前也是房企补仓北京的窗口期。”上述土拓部负责人称,现阶段多个采取“两集中”土地出让方式的城市取消了土地限价,恢复“价高者得”模式,北京在是否跟进“取消地价上限”这一政策同样面临选择。无论政策是否有变动,各大房企“精准投资”拿地策略并未改变,核心优质地块仍是企业关注重心。

  2023年10月以来,22个实行集中供地、集中公告的城市已有18个取消土地限价,恢复“价高者得”模式,其中包括广州、成都、合肥、南京、重庆、厦门、济南、武汉等地。其余4地为尚未调整的北京、上海、深圳和宁波。宁波虽未取消土地限价,但将地块封顶溢价率大幅上调,从此前的15%提高至30%。

  展望2024年,张凯表示,北京和上海已逐渐成为众多房企在市场分化之下“唯二”的深耕城市之选。全国住房城乡建设工作会议提出“以好房子为基础,推动好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”。北京的老旧小区存量仍然较大,改善需求尚有大量的释放空间,结合目前北京在限购方面的政策仍然是全国最严的城市之一,因此北京强大的房地产市场潜力仍将吸引更多的房企来京投资,预计2024年北京的土拍仍将保持较高的市场热度。

  北京商报记者 王寅浩


 

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